马来西亚经济平稳发展吉隆坡房价仍将继续飙升

2014-12-04来源:爱家网文章类型:行情

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前段时间,马来西亚房产市场等方面出现了投资过热或投机等现象,为此政府出台了多项打击投机的政策,但就目前的经济发展状况来看,马来西亚的房价仍将继续飙升。

2013年第三季度,马来西亚全国房价指数与去年同期相比上升了10.1%。今年全国房价增长比去年增长相比略低,为11.9%。

其中,首都吉隆坡的房屋价格指数增长显著,名义价格上涨14.4%。据调查,吉隆坡的房屋价格是全国最贵的,平均房价是620,758马币(约合人民币1,241,516元)。其次是沙巴和雪兰莪,平均房价分别为413,187马币(约合人民币826,374)405,826马币(约合人民币811,652)。

柔佛的房价增长为20.4%,槟城的房价增长为14.3%,森美兰房价增长为6.3%。雪兰莪和霹雳州年度房价增长最低,分别在4.3%3.7%。

而政府最近颁布的打击投机政策可能将会降低交易量。但是根据莱坊国际的预测,热点地区房屋价格仍将继续上涨,原因是市场过剩现象已经得到明显改善。2013年第三季度推出的新房数降至3,736个单元,和去年同期推出的14,662个单元相比,少了74.5%。2013年第三季度的销售总量与房源总数的比值是18.7%,相较于2013年第二季度的15.3%和前年的12.5%,处于上升趋势。

房价仍低于亚洲金融?;?/span>

尽管吉隆坡的房产市场如此火热,但令人惊讶的是,马来西亚的房价仍然低于1997年亚洲金融?;暗乃?。

亚洲金融?;?,吉隆坡的豪华独立房屋价格在1997年至1999年之间下跌39%。然而,从此以后,吉隆坡的房价已经明显超过大马其他地方的房价,尤其是在2008年至2009年经济衰退后,受到大吉隆坡计划的影响,吉隆坡的房地产市场得到了复苏。

吉隆坡的房价现在十分火热,房价上涨势头强劲。2013年吉隆坡的房价指数上涨了14.4%,展现出吉隆坡作为全马房产市场领导者的地位。

以下是2005年——2012年吉隆坡地区房价的增长数据:

2012年吉隆坡的房价增长11.1%

2011年:增长12.2%

2010年:增长12.2%

2009年:增长2.5%

2008年:增长4.5%

2007年:增长7.9%

2006年:增长5.3%

2005年:增长6.5%

对比之下,马来西亚全国的房价上涨则相对平缓。2013年全国房价上涨10.7%。

以下是2005年——2012年马来西亚全国房价的增长数据:

2012年马来西亚全国房价指数增长11.8%

2011年:增长9.9%

2010年:增长6.7%

2009年:增长1.5%

2008年:增长4.7%

2007年:增长5.3%

2006年:增长1.9%

2005年:增长2.4%

低利率正鼓励抵押贷款

201312月份平均贷款利率降至4.56%,显著低于历史利率。隔夜拆款利率(OPR)在3%,尽管201112月份基本贷款利率上调至6.53%。如此低的贷款利率也解释了为什么在种种限制之下,购房贷款总额仍在飙升。

为了让中低层收入者和年轻人也能够买得起房,20117月,政府推出了2011年马来西亚人民住房法案??⑸桃菜呈拼涌⒏叨俗≌量⒅械底≌?,对于400,000马币(约合人民币800,000)以下的房产,其购房贷款更容易得到批准,同时也减少了印花税,以此吸引首次购房者。每月收入达到7,000马币的贷款者才符合这项计划。

更加严厉的打击投机措施

政府发布的打击房产投机行为的政策包括:

针对开发商。最新的政策要求房屋许可证项目存款为总项目预估成本的3%??⑸倘糁罩瓜钅?,将被???/span>500,000马币(约合人民币1,000,000),还要加上最长达3年的刑期,该提案已被房地产和地方政府部门所提议。

资本收益税上调。201411日起,出售3年内购买的房产征收的产业盈利税从15%上调至30%。对45年后出售的房产征收的收益税分别上调至20%15%。对于6年或者更久之后出售的房产,将不会对个人征收产业盈利税,但持有房产的企业将被征收5%的税收。

对于外国人来说,持有房产5年之内出售,将被征收相当于收益总额30%的产业盈利税;6年及以上这项税率则降至5%。

终止开发商承担贷款利息方式(DIBS)。政府已经禁止银行通过DIBS方式提供贷款,在2009年引进DIBS住房销售额明显提高,在项目建设期内由开发商支付购房者的贷款利息。而这项政策实际上打乱了市场秩序,凡是引进DIBS的房产价格相比没有引进的房产价格要高出许多。

大批销售。马来西亚政府将很快要求房地产开发商在销售4套以上的房子时,必须向政府提出特别申请。这项政策旨在控制上涨的地产投机势头,并且给普通民众一个平等的购房机会。

诸多打击房产投机的政策将会有效防止房地产泡沫的增加。这些政策也将会波及到租赁市场,特别是在黄金地段的租赁市场。

进一步限制外国炒房者

马来西亚政府已经部分撤销200612月的外国人房屋购买自由化政策。在20101月,外国人可购买的最低房屋限价上调至500,000马币,是之前的2倍。从20143月起,它再次上调至1,000,000马币(约合人民币2,000,000)。

然而根据莱坊国际的调查,即使将外国人购房的门槛抬高,也不可能降低外国投资者对于在马来西亚购房的需求。

除了抬高最低购房价格之外,马来西亚也并没有其他限制外国人在马购房的政策。马来西亚、香港和新加坡,是亚太国家中对外国购房者实施最低限制的国家。

近几年来,马来西亚我的第二家园(MM2H)申请一直呈现上升趋势。申请批准的人数2012年升至3,227人,2011年为2,387人,2010年为1,499人。从2002年至2012年,马来西亚我的第二家园(MM2H)项目共吸引了19,488名外国人。

201311月起,大约有22,320个外国人获得了MM2H项目下的长期居留权。大多数外国申请者(来自122个国家)来自中国(4,187人)、日本(2,880人)、孟加拉国(2,603人)、英国(2,016人)以及伊朗(1,266人)。

住房供应过剩?

尽管高端公寓的需求量持续走高,高端公寓市场也持续火爆,但是否存在房源过剩现象尚不明确。

2012年底,马来西亚全国大约有63,008套住房未销售,和去年相比上升了15.5%。这项数据仍然远远低于200483,811套未售单元的最高记录——要知道2004年房屋价格也并没有因此下降。2012年房产市场又增加了许多新开的项目,尤其是在怡保、柔佛新山、哥打巴鲁、哥打基纳巴卢、登嘉楼、马六甲、槟城和威斯利省。2012年总共的住房审批量上涨了47.4%,达到235,249个单元。2014年第四季度新开发的楼盘总市值上涨了24.9%,达到57.6亿马币(约合人民币115.2亿)。

租金收益率平稳

吉隆坡的租金收益率一直保持相对平稳的态势。公寓享有较高的租金收益率,300平方米的大户型公寓租金收益率约为4.67%,65平方米的紧凑型公寓租金收益率约为5.44%。根据201212月的全球房地产指南研究显示,豪华别墅的租金收益率与公寓相比较低,约为3.78% —— 5.04%。根据莱坊国际的最新报告,2013年下半年,吉隆坡城市现存的高端公寓的租金稳定,每平方英尺的租金约为3.00马币(约合6.00人民币)至5.50马币(约合11.00人民币)。

值得一提的是,大马政府的经济转型计划(ETP)已经对巴生河流域豪华公寓的需求产生了显著的刺激作用,外国购房者对这一类型的房产情有独钟。

2014年经济前景更好

据统计,2012年马来西亚的GDP增幅为5.6%,2013年马来西亚经济增长减缓,增幅约为4.7%。

2002年至2008年,经济平均增长率为5.7%,但在2009年全球经济?;诩?,经济增长率猛降至1.5%。在2010年,GDP增长反弹,增长了7.4%,2011年增长了5.1%

世界银行预估2014年马来西亚GDP增长率达4.9%,马来西亚经济研究所认为可达到5.5%,然而马来西亚国家银行预估GDP增长率达5.1%。

在最近几个月,通货膨胀一直在上涨。通货膨胀率从20131月的1.34%上升至2014年的3.4%。最近的价格上涨部分原因是大马政府2013年实施的能源补贴削减,提高了一些石油产品的价格,并且最终导致消费品价格上涨。马来西亚国家银行预计2014年通货膨胀率会更高,有可能会超过长期的平均通货膨胀率3.2%。

隔夜拆款利率(OPR2013年已经保持在3%。然而,根据渣打银行东南亚地区研究主管爱德华·李,在2014年第四季度隔夜拆款利率有可能升至3.25%。

根据马来西亚数据统计部门的数据,201312月失业率从201212月的3.2%201311月的3.4%下降至3%。

总体而言,马来西亚的经济仍保持在一个平稳健康发展的状态。对于投资者来说,平稳的经济环境意味着投资风险也会降低。

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